東京カンテイ|特集 2005年ワンルーム最新事情〜ファンド隆盛と地価上昇で岐路に立つワンルーム市場〜

3.首都圏賃料と利回り

1.利回りの推移

これまで掲出した新築および中古ワンルームの一戸平均価格と月額平均賃料をもとに表面利回り(=平均賃料×12÷一戸平均価格)を算出している。

新築ワンルームは1995年から1999年にかけて大きく賃料を伸ばし、一戸平均価格が横ばいに推移していることから利回りを拡大する傾向にあったが、2002年(5.40%)を境に価格の上昇と賃料の下落の影響で利回りは下落傾向となり、2003年には5.31%、2004年には5.23%、2005年1〜9月には5.13%に下落している。依然として5%台を維持しているものの、これまでの経緯から来年以降は4%台に低下することも考えられる。

一方の中古ワンルームの利回りも2002年(9.98%)をピークに下落を続け、2003年には9.52%、2004年には8.97%、2005年1〜9月には8.72%と大きく下落している。

金利だけに着目すれば金融商品としての優位性は依然高いが、中古ワンルームの保有リスクなど、売却しなければ顕在化しない、いわば「見えないリスク」を考慮に入れた場合、利回りの低下は今後のワンルーム投資市場に悪影響を及ぼす可能性も無視できなくなってきた。

首都圏ワンルーム 利回りの推移(一戸あたりの平均価格・平均賃料ベース)

  1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年

平均価格(万円) 1,953 1,983 2,056 2,093 2,090 2,063 2,089 2,119 2,171 2,181 2,243
平均賃料(円) 66,501 71,742 79,158 89,332 91,429 94,008 93,875 95,395 96,057 95,035 95,902
表面利回り(%) 4.09 4.34 4.62 5.12 5.25 5.47 5.39 5.40 5.31 5.23 5.13

平均価格(万円) 1,325 1,158 1,056 934 878 858 845 854 888 920 945
平均賃料(円) 71,778 69,668 69,562 70,372 70,535 69,415 69,966 71,038 70,415 68,744 68,663
表面利回り(%) 6.50 7.22 7.91 9.04 9.64 9.71 9.94 9.98 9.52 8.97 8.72

【東京カンテイ調べ】

※2005年は1〜9月

(参考)首都圏ワンルーム 利回りの推移(坪単価・坪賃料ベース)

  1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年

平均坪単価(万円) 322.5 316.1 319.8 317.3 317.2 313.9 319.7 316.1 317.9 320.6 330.2
平均坪賃料(円) 11,593 12,107 12,627 13,576 13,822 13,937 14,039 14,202 14,172 13,818 13,665
表面利回り(%) 4.31 4.60 4.74 5.14 5.23 5.33 5.27 5.39 5.35 5.17 4.97

平均坪単価(万円) 205.1 178.6 163.7 145.9 139.4 135.1 133.4 137.1 140.9 143.9 147.7
平均坪賃料(円) 12,263 11,876 11,782 11,880 11,883 11,749 11,745 11,888 11,881 11,662 11,534
表面利回り(%) 7.17 7.98 8.64 9.77 10.23 10.44 10.57 10.41 10.12 9.73 9.37

【東京カンテイ調べ】

※2005年は1〜9月


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