東京カンテイ|特集 2005年ワンルーム最新事情〜ファンド隆盛と地価上昇で岐路に立つワンルーム市場〜

3.首都圏賃料と利回り

3.専有面積帯別価格と賃料による利回り

新築ワンルームに限り、専有面積帯別に一戸平均価格と賃料を抽出し、表面利回りを算出している。

結果からは専有面積の広い物件の利回りが高いことがわかる。2005年1〜9月では、15〜20m2未満の利回りが4.88%なのに対して、20〜25m2未満は4.94%、25〜30m2未満では5.38%と専有面積が広くなるほど高利回りとなっている。

1994〜1995年時点では15〜20m2未満の物件が供給の過半を占めており、20m2以上の物件が少なかったことから物件価格も割高に設定されていたため、結果としての利回りは専有面積の狭い15〜20m2未満の物件が有利であったが、より広い物件に住みたいという賃借人のニーズが高まってきたことを受けて、徐々に専有面積の広い物件が増加し、デフレ下の価格維持−専有面積拡大の流れに乗って、1996年以降は広い専有面積帯の利回りが高くなってきた。しかし、20〜25m2未満の物件が全体の8割以上を占める現状では、物件数の多さから相対的に賃料水準が伸び悩み、各面積帯の中ではやや利回りが低くなる傾向となっている。

首都圏新築ワンルーム 専有面積帯別利回りの推移(一戸あたり・平均価格ベース)(※2005年は1〜9月)

  1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
15〜20m2
未満
平均価格(万円) 1,803 1,825 1,868 1,862 1,929 1,891 1,934 1,903 1,928 1,920 1,926
平均賃料(円) 63,650 63,826 70,665 75,882 80,736 80,930 81,886 86,347 85,502 82,469 78,379
表面利回り 4.24% 4.20% 4.54% 4.89% 5.02% 5.14% 5.08% 5.44% 5.32% 5.15% 4.88%
20〜25m2
未満
平均価格(万円) 1,926 1,974 2,063 2,136 2,105 2,092 2,100 2,105 2,142 2,159 2,236
平均賃料(円) 71,316 76,145 80,244 87,538 90,078 90,256 91,795 93,053 94,356 92,234 92,082
表面利回り 4.44% 4.63% 4.67% 4.92% 5.14% 5.18% 5.24% 5.31% 5.29% 5.13% 4.94%
25〜30m2
未満
平均価格(万円) 2,566 2,298 2,436 2,364 2,324 2,373 2,380 2,369 2,404 2,391 2,462
平均賃料(円) 82,687 103,236 99,193 110,746 112,034 116,347 117,855 114,547 112,669 112,324 110,400
表面利回り 3.87% 5.39% 4.89% 5.62% 5.78% 5.88% 5.94% 5.80% 5.62% 5.64% 5.38%

【東京カンテイ調べ】

(参考)首都圏新築ワンルーム 専有面積帯別利回りの推移(坪単価・坪賃料ベース) (※2005年は1〜9月)

  1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年
15〜20m2
未満
平均坪単価(万円) 339.9 337.7 335.1 329.9 335.7 328.9 332.1 324.4 330.3 327.8 329.6
平均坪賃料(円) 12,071 12,125 12,955 13,716 14,206 14,136 14,105 14,841 14,679 14,141 13,614
表面利回り 4.26% 4.31% 4.64% 4.99% 5.08% 5.16% 5.10% 5.49% 5.33% 5.18% 4.96%
20〜25m2
未満
平均坪単価(万円) 296.3 302.8 314.6 323.2 320.8 319.4 319.5 318.8 323.0 325.4 334.4
平均坪賃料(円) 10,731 11,866 12,320 13,444 13,648 13,733 13,976 14,097 14,198 13,791 13,749
表面利回り 4.35% 4.70% 4.70% 4.99% 5.10% 5.16% 5.25% 5.31% 5.28% 5.09% 4.93%
25〜30m2
未満
平均坪単価(万円) 308.5 276.6 297.2 288.1 285.7 288.6 293.7 292.8 296.0 297.9 302.6
平均坪賃料(円) 10,056 12,611 12,115 13,654 13,592 14,171 14,349 14,131 13,890 13,839 13,525
表面利回り 3.91% 5.47% 4.89% 5.69% 5.71% 5.89% 5.86% 5.79% 5.63% 5.57% 5.36%

【東京カンテイ調べ】


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