東京カンテイ｜首都圏新築マンションPER2004 “マンションPER”で検証する首都圏駅別の最新収益力

首都圏の駅別にマンションPERを算出し、首都圏1,524駅の中からサンプル数の豊富な上位401駅を掲出しました。駅のドットは、凡例に従いマンションPERの値に応じて色分けしています。青・緑・黄・赤の順にマンションPERの数値が良く（低く）高収益を意味しています。青と緑は平均値よりも良く、黄と赤は概ね平均値以下です。2004年1〜 6月の平均は20.92となっています。

首都圏におけるマンションPERの色分布は、前回の2002年と比して全体的な傾向に大きな変化は見られません。PER18未満（青で表示）の高収益の駅は城北・城東地域に集中しており、特に「勝どき」「月島」の湾岸部から「浅草」「上野」「北千住」までのエリア、「駒込」「大塚」から「板橋」「王子神谷」の周辺に高収益のエリアが多く存在します。概して東京都の城北・城東地域は収益性が高くなる傾向にあります。一方、都心部（＝山手線内側地域）と城南・城西地域はPER24以上（赤で表示）の低収益の駅が多く見られます。都心部では「半蔵門」「麹町」「千駄ヶ谷」「江戸川橋」など、その他城西地域では東京都下に伸びる京王線、西武新宿線で、また神奈川方面に伸びる小田急小田原線、東急田園都市線で、それぞれ低収益の駅が多く存在します。収益性という観点で首都圏各駅をみると、全般的には収益力が“東高西低”となっていることがわかります。これは2002年と同様の状況であり、後述の通り物件価格と賃料相場の分布特性によるものです。

2004年1〜6月の新築マンション分譲価格と賃料相場を図示したのが上記の地図です。首都圏では価格の高い地域が都心部から城南・城西方面に分布しているという特徴があります。これは山手線を中心に城南・城西方面に住宅地が広がっているという歴史的背景によるものです。特に小田急、京王、東急の各私鉄沿線では昔から住宅地造成が継続的に行われてきたことから、良好な住宅街がこれら沿線の各駅に形成されており、そのような駅周辺ではマンションの価格も高くなる傾向があります。それと比して城北・城東方面では山手線のターミナル駅に比較的近いエリアでも価格が相対的に割安です。一方、賃料相場の分布は城東方面にも高賃料のエリアが広がっており、山手線を中心として方面に関わらず等距離に高賃料の駅が分布しています。つまり、賃料相場は城南・城西方面にも城東方面にもほぼ等しくターミナル駅からの距離によって同心円状に形成されているのです。これが賃料相場の分布の最も大きな特徴です。分譲価格では高額地域が城南・城西方面にずれて分布しているのに対し、賃料相場は高賃料地域が山手線を中心に同心円状に分布しています。この違いがマンションPERの差となって反映されます。すなわち、城東方面は賃料相場の割に分譲価格に割安感があるためにマンションPERの値は低くなり収益力は高くなります。反対に、城西方面では賃料相場から見ると分譲価格が若干高くなるためにマンションPERの値が高くなって収益力ではやや見劣りがします。