東京カンテイ|マンション価格インデックスによるシミュレーション

マンション価格インデックスは、常に“現在価格”との比較であるため、市況や様々なニーズの発生および喚起によって価格が変動すれば、それに連動して変化します。またインデックスは購入価格と売却価格の変動率およびその差額を示すものとして有用な資料となりますが、単純に“価格=現在価値”とすることには首肯し難い面があります。マンションの資産性を検討するには、マンション価格インデックスに加えて使用収益分や減価償却分、保有コストなどを算出し、一般に利用されている住宅ローンの残債と比較して現在価値に言及するべきであると考えます。後段では家計学的見地からマンションの“現在価値”をシミュレートします。

実需のマンションの資産価値を判断する際に、そのマンションの「使うことで得る利益」が勘案されることはほとんどありません。土地の価格が下落若しくは横ばいであれば、マンション価格は竣工後に値下がりするのが当たり前です。居住用マンションの建物部分は本来「非償却資産」ですが、理論上70 年の耐用年数の間に確実に減価していきます。「住まい」であるマンションは、使用した分、価値が下がるものです。また、実需のマンションの収益性を見るためには、普段意識されることは少ないが、そもそもの購入目的である「マンションを使うことの利益」を勘案しなければ、本当の意味での「収支」は判断できません。

このシミュレーションは、単純に「新築価格」−「中古価格」から算出される「価格差」ではわからない、マンションを使うことによって得られる「利益」に着目し、新築分譲時と中古流通時の価格を基に、マンション本来の“資産価値”を分析しています。

シミュレーションA マンション価格を「純資産」からみるマンションバランスシート
純資産増加の分岐点は価格下落が10年で約20%、5 年で約10%未満であること
頭金を準備して購入すると価格下落に強い
金利変動と価格インデックスとの関係

シミュレーションB マンション価格を「収支」からみるマンション家計簿
「収入」について
「支出」について
「マンションPER」= 20 が損益分岐点である



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