東京カンテイ|大阪市 新築マンション市場の分析〜2002年以降活性化する大阪市中心部のマンション市況〜

はじめに

このレポートは、ようやく回復の兆しが現れた関西経済の中心地である大阪市のマンション市況を分析し、経済状況と同様に マンション市況も回復基調に転じる可能性があるかについて考察します。なお、分析に際しては大阪市を便宜上5 つの地域に区分して供給および価格の推移などを検証しています。

大阪地区凡例

1.大阪市を中心とした近畿圏新築マンション供給動向

1. 供給は2002年を境にピークアウト 大阪市で2003年に1万戸超を記録

近畿圏(2府4県)の新築マンション供給は、2002年に40,469戸を記録して以降減少傾向に転じ、2004年には29,556戸と3万戸を割り込んでいますが、大阪市内の供給は比較的堅調に推移しています。大阪府全体は近畿圏同様の傾向を示していますが、大阪市は2003年に10,748戸の大量供給が為され、2004年も8,599戸と9,000戸程度の供給が続いています。これは、これまで必ずしもマンション適地とは考えられていなかった大阪市中心部の商業地域など交通利便性の高い地域に高層マンションが相次いで分譲されたことによるものです。

大阪市の大阪府に占める供給シェアは2003年に50%を超え、2004年も52.8%と過半を超えていることから、ここ数年の大阪市への“都心集中”傾向が顕著です。1995年当時は30%程度であった大阪市の供給シェアは、10年を経て約2倍に膨らんだことになります。

近畿圏 新築マンション供給戸数の推移 (単位:戸)
  1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 04対前年比
 大阪府 18,551 21,108 18,157 16,820 19,414 18,994 19,435 22,763 18,711 16,301 87.1%
  大阪市 6,084 7,632 6,366 7,246 9,278 8,967 9,020 9,831 10,748 8,599 80.0%
  市シェア 32.8% 36.2% 35.1% 43.1% 47.8% 47.2% 46.4% 43.2% 57.4% 52.8%  
 兵庫県 12,148 16,194 13,026 9,666 13,237 14,332 12,516 10,515 8,779 8,858 100.9%
  神戸市 4,152 6,400 4,837 3,741 6,292 5,960 5,055 4,012 4,219 3,767 89.3%
  市シェア 34.2% 39.5% 37.1% 38.7% 47.5% 41.6% 40.4% 38.2% 48.1% 42.5%  
 京都府 4,275 3,286 3,179 3,028 2,741 3,347 3,254 4,222 2,712 2,542 93.7%
  京都市 3,302 2,294 2,634 2,241 2,332 3,078 2,107 3,128 1,589 2,099 132.1%
  市シェア 77.2% 69.8% 82.9% 74.0% 85.1% 92.0% 64.8% 74.1% 58.6% 82.6%  
 滋賀県 1,881 1,712 1,423 994 908 1,736 2,065 1,150 504 551 109.3%
 奈良県 2,402 3,246 764 1,144 1,538 1,811 807 1,585 531 1,080 203.4%
 和歌山県 186 72 337 103 240 379 425 234 179 224 125.1%
近畿圏 39,443 45,618 36,886 31,755 38,078 40,599 38,502 40,469 31,416 29,556 94.1%
首都圏 91,973 91,722 79,957 74,669 93,927 104,226 97,729 96,426 88,936 89,380 100.5%
中部圏 15,330 14,204 12,332 11,600 11,789 12,688 13,152 12,765 11,515 10,485 91.1%
三大都市圏 146,746 151,544 129,175 118,024 143,794 157,513 149,383 149,660 131,867 129,421 98.1%

2. 大阪市内でも“都心集中” 中心6 区の供給シェアが高まる

大阪市が大阪府内での供給シェアを高めているように、大阪市内でも中心部での供給シェアが高まっています。すなわち、中心6区の供給戸数シェアは1995年の28.5%(1,731戸)から2004年の53.9%(4,632戸)へと10年間でほぼ倍増したのであり、阿倍野区など中心部寄りの南部地域での供給が減少するにつれて、中心6区およびその北側に隣接する淀川区でのマンション供給が進んだことがわかります。

大阪市 地域別新築マンション供給シェアの推移

大阪市 地域別の新築マンション供給戸数 (単位:戸)
  1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年
中心6区 1731 2771 2481 2877 3649 3415 3492 3996 6003 4632
北部3区 1181 1070 1098 1169 1576 1723 2216 1243 789 999
東部6区 1646 1556 1441 1530 1914 1656 1928 2413 1927 1237
西部4区 198 243 187 403 438 653 446 809 216 302
南部5区 1328 1992 1159 1267 1701 1520 938 1370 1813 1429

2.価格の推移

1. 主要三市のなかでは大阪市の安定化傾向が顕著

大阪市の新築マンション平均価格は2001年に一戸あたり3,123万円(坪単価148.6万円)で事実上底を打ち、2002年以降は3,200万円台に回復しています。2004年も3,198万円とほぼ同様の価格水準を維持し、この間坪単価が2002年の148.4万円から152.9万円へと2年連続して上昇していることから、実質的な上昇基調にあることがわかります。

また、大阪市の平均価格が主要三市の中で最も高くなったのは1995年以降では初めてのことです。現状の大阪市新築マンション価格は、一戸あたり3,200万円、坪あたり150万円前後で極めて安定しているようです。

大阪市・神戸市・京都市 新築マンションの価格推移

坪単価推移(単位:万円)

  1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年
大阪市 191.8 189.4 188.6 176.7 168.1 157 148.6 148.4 150.6 152.9
神戸市 178.1 181.5 176.1 174.3 168.2 149.4 134.4 148.3 142.1 144.8
京都市 167.8 165.8 164 160.8 165.9 154.6 144.2 140.5 150 141.7

2. 大阪中心部での平均価格が大底圏を脱する

大阪市の各地域とも2001年までは価格下落傾向が顕著でしたが、2002年には一戸平均価格が、中心6区(2001年:3,329万円→2002年:3,362万円、前年比:101.0%)、北部3区(同2,818万円→2,857万円:101.4%)、東部6区(同3,102万円→3,257万円:105.0%)と上昇し、大阪市全域の平均価格を押し上げています(平均価格が上昇したのはバブル以降初めて)。

その後の推移は地域ごとに異なりますが、全般的に顕著な価格下落傾向には歯止めがかかり、特に2002年以降の中心6区においては、やや弱含みながらも一戸あたり3,300万円程度の水準を維持しています。

3.マンションの属性による供給動向

1. 階数および戸数規模

階数は、マンションの最高階数が20階以上の物件に供給された住戸の数に着目してデータを集計しています。このデータには2001年以前と2002年以降に大きな断層があることが明確です。すなわち、2001年までは大阪市内に供給されたマンションのうち、20階以上の物件の戸数は1000戸に満ちませんでしたが、2002年には1,743戸へと前年の2.5倍に急拡大(シェアも7.8%から17.7%へ拡大)し、その後も同様の供給水準を保っています。

また、戸数規模(200戸を境に区分)の供給推移を見ても、同様に2001年以前と2002年以降には断層が存在し、2002年以降は総戸数200戸以上のマンションに供給された住戸が一気に2倍強の水準にまで膨らんでいます。2004年には3,251戸に達し、大阪市全域の供給が前年から縮小したこともあり、そのシェアを37.8%にまで拡大しています。つまり大阪市の新築マンションは3戸に1戸以上が総戸数200戸以上の大規模マンションに存在していることになります。

大阪市 20階建以上のマンション供給戸数推移
分譲年 供給戸数 シェア(%)
全域 うち20階建以上
1995年 6084 272 4.5
1996年 7632 434 5.7
1997年 6366 451 7.1
1998年 7246 234 3.2
1999年 9278 389 4.2
2000年 8967 533 5.9
2001年 9020 700 7.8
2002年 9831 1743 17.7
2003年 10748 2006 18.7
2004年 8599 1530 17.8
大阪市 総戸数200戸以上のマンション供給推移
分譲年 供給戸数 シェア(%)
全域 うち20階建以上
1995年 6084 402 6.6
1996年 7632 1224 16
1997年 6366 1062 16.7
1998年 7246 845 11.7
1999年 9278 675 7.3
2000年 8967 677 7.5
2001年 9020 1084 12
2002年 9831 2235 22.7
2003年 10748 2630 24.5
2004年 8599 3251 37.8

2. 専有面積

1995年時点では、60m2台の供給が55.7%と圧倒的なシェアを占めていましたが、その後の地価下落により、一戸あたりの価格を維持する方向で専有面積の拡大傾向が見られ、同面積帯の供給シェアは徐々に縮小しています。替わって70m2台のシェアが拡大し、2001年には60m2台を上回る状況になりました。

2002年以降は「大規模・タワー型マンション」の供給が本格化したため、間取りや面積のバリエーションが増え、80m2を超える広い住戸の供給シェアも拡大し、70m2台は30%前後で推移しています。また、タワー型マンションの低層階に50m2台の住戸の供給が為されたことから、2002年以降は専有面積の小さいもののシェアもやや拡大傾向にあります。同様にタワー型マンションの高層階には100m2超の高額マンションも供給され、平均専有面積は75m2前後で変化が乏しいものの、面積帯のバリエーションは豊富になっていると言えます。

3. 最寄駅からの所要時間

もともと近畿圏のマンション供給は、首都圏、中部圏と比較して駅から近いものが多く、圏域平均でも2004年の最寄駅からの所要時間は、首都圏8.1分、中部圏8.5分に対して近畿圏は5.7分と3分近く短くなっています。大阪市内の新築マンションは年を追うごとに徐々に駅に近づいてきており、2004年の最寄駅からの所要時間は平均で5.4分と極めて駅に近いという結果が示されています。徒歩3分以内の「駅前物件」シェアは41.0%、4〜7分の「駅近物件」は42.3%と7分以内で8割を超える状況です。

4.中古マンションの価格動向と新築との格差

主要三市の中古マンション価格には、新築マンション供給の影響は現れておらず、価格は依然として弱含みのままです。ただし大阪市の中心6区に限って見ると、新築供給が活性化した2002年以降、流通価格が反転上昇し始めている状況が見て取れます。中心6区の中古マンション価格は、2002年に一戸平均流通価格が1,884万円となって以降2003年は1,903万円(対前年比101.0%)、2004年は1,927万円(同101.3%)と僅かながら2年連続して上昇しています。この間の平均坪単価も2002年の94.7万円から96.9万円へと上昇しており、実質的にも反転している状況です。

大阪市・神戸市・京都市の中古マンション価格推移

坪単価推移(単位:万円)

  1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年
大阪市 152.4 143.5 133.1 122 113 106.4 98.3 93.2 92.4 90.3
神戸市 148.9 137.3 123.5 112.1 102.8 93.4 84.3 79 76.4 74.6
京都市 137.9 123.1 116 111.5 104 97 88.1 86.3 84.4 80.2

新築マンションと中古マンションの価格格差(坪単価ベース)の推移を見ても、大阪市平均では依然として格差が拡大していることが示されていますが、中心6区に限ると状況は趣を異にし、中古マンションの価格上昇傾向によってその差がやや縮小しています。最大格差は2002年の43.7ポイント(新築168.2万円:中古94.7万円)であり、2003年は40.6ポイント、2004年は41.7ポイントと新築マンションの6割の価格水準を維持しています。

大阪市 新築・中古マンション価格推移比較

平均坪単価(万円)

  1995年 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年
新築 191.8 189.4 188.6 176.7 168.1 157 148.6 148.4 150.6 152.9
中古 152.4 143.5 133.1 122 113 106.4 98.3 93.2 92.4 90.3
格差(%) 20.5 24.2 29.4 31 32.8 32.2 33.8 37.2 38.6 41.0

4.高層マンションランキング

ここでは、参考資料としてタワー型マンション(≒大規模マンション)の分譲実績を階層の高い順にランキングで掲出しています。2002年以降分譲されたタワー型マンションで、中心6区の物件はランキング中11物件を占める。これらの物件の供給によって、大阪市内のマンション市況が活性化したのです。

近畿圏超高層マンションランキング

は2002年以降に分譲された中心6区の物件)

順位 物件名 住所 最寄駅 階数 総戸数 分譲開始年 竣工年 売主
1 クロスタワー大阪ベイ 大阪市港区弁天 弁天町 54 456 2004 2006 オリックス・リアルエステート他
2 シティタワー大阪 大阪市中央区瓦町 堺筋本町 51 357 2002 2003 住友不動産
3 ORCPRIORTOWER 大阪市港区弁天 弁天町 50 369 1992 1993 大和銀行住友信託銀行他
4 シティタワー西梅田 大阪市福島区福島 大阪 50 349 2005
(予定)
2006 住友不動産新日鉄都市開発
5 ローレルタワーサンクタス梅田 大阪市北区大淀 南福島 44 257 2005 2007 近鉄不動産オリックス・リアルエステート
6 THEUMEDATOWER 大阪市北区鶴野町 梅田 43 385 2003 2005 丸紅東京建物東急不動産
7 キングマンション堂島川 大阪市福島区玉川 新福島 43 384 1996 1998 阪神住建
8 ベルマージュ堺壱番館 堺市田出井町 堺市 43 339 1997 1999 住宅都市整備公団
9 D’グラフォート神戸三宮タワー 神戸市中央区八幡通 三宮 43 275 2003 2005 大和ハウス工業
10 シティタワーグラン天王寺 大阪市阿倍野区松崎町 天王寺 43 246 2005
(予定)
2007 住友不動産ジェイアール西日本不動産開発
11 くずはタワーシティ 枚方市楠葉並木 樟葉 42 488 2001 2003 京阪電気鉄道
12 RICイーストコート3番街 神戸市東灘区向洋町中 アイランド北口 41 465 1990 1991 六甲アイランド開発積水ハウス他
13 キングスクエアザ・タワーランドレックス 大阪市港区南市岡 弁天町 41 369 2005
(予定)
2006 阪神住建
14 桜宮リバーシティウォータータワープラザ 大阪市都島区中野町 桜ノ宮 41 304 1991 1992 松下興産近鉄不動産他
15 リバーカントリーガーデン京橋 大阪市城東区新喜多 京橋 40 410 1997 1999 リバー産業
16 あべのグラントゥール 大阪市阿倍野区阿倍野筋 天王寺 40 401 2002 2004 大阪市
17 ビオール大阪大手前タワー 大阪市中央区糸屋町 谷町四丁目 40 307 2005
(予定)
2007 大京関電産業
18 ローレルタワー難波 大阪市浪速区湊町 JR難波 39 389 2003 2006 近鉄不動産近畿日本鉄道
19 ジーニス大阪 大阪市北区菅原町 南森町 39 360 2001 2003 日商岩井日商岩井不動産
20 ファーストタワー大津MARY 大津市皇子が丘 西大津 38 588 2000 2002 オリックス京セラリーシング
21 RICウエストコート3番街 神戸市東灘区向洋町中 アイランド北口 38 362 1993 1993 六甲アイランド開発積水ハウス他
22 ルネッサなんばタワー 大阪市浪速区湊町 JR難波 38 288 2003 2006 丸紅東京建物三菱地所他
23 メロード吹田一番館 吹田市片山町 吹田 38 251 1995 1996 大阪府住宅供給公社
24 アルザタワーズ 泉大津市旭町 泉大津 36 383 1994 1994 丸紅アーバンライフ
25 ベルパークシティベル36トライスタワー1 大阪市都島区友渕町 都島 36 329 1986 1987 三井不動産カネボウ不動産他
26 ベルパークシティベル36トライスタワー2 大阪市都島区友渕町 都島 36 327 1988 1989 三井不動産カネボウ不動産他
27 ルネセントラルタワー 尼崎市西大物町 尼崎 36 294 2001 2003 総合地所
28 ザ・コムズシティ・ツインタワーズ 大阪市城東区中央 野江 35 467 2002 2003 ゼネラルゼネラル興産
29 プラネ・ルネスプリングスタワー大阪 大阪市中央区玉造 玉造 35 269 2004 2006 新星和不動産総合地所
30 ヴィークタワーOSAKA 大阪市北区西天満 北浜 35 244 2004 2006 清水総合開発
31 ライオンズマンション大阪スカイタワー 大阪市西区新町 四ツ橋 35 233 2002 2004 大京
32 パークタワー大阪中之島フロント 大阪市西区土佐堀 肥後橋 35 171 2004 2006 三井不動産



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